Согласование перепланировки жилого помещения
Что такое «СОГЛАСОВАНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ»?
Согласно Жилищному кодексу России переустройством и перепланировкой жилого помещения считается:
- переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения;
- перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (пример: остекление балконов).
Законно провести перепланировку можно только на основании официально полученного государственной жилищной инспекцией города Москвы («Мосжилинспекция») РАСПОРЯЖЕНИЯ, в котором будет отражено положительное решение о согласовании перепланировки жилого помещения.
Сколько стоит согласовать перепланировку в Москве?
Если Вы обратитесь в нашу компанию, что стоимость услуг по согласованию перепланировки составит:
Стоимость юридических услуг по согласованию простых перепланировок жилых помещений в Москве (по эскизу) | 45 000 рублей |
Стоимость юридических услуг по согласованию сложных перепланировок жилых помещений в Москве (по проекту) | 85 000 рублей |
О различиях в двух видов перепланировок мы расскажем ниже (в разделе «справочная информация о перепланировке»).
Срок согласования перепланировки
В принципе, в последнее время согласование перепланировки стало более реальным занятием (как минимум, это актуально для Москвы). Однако согласование перепланировки в Москве остаётся достаточно «муторным» и долгосрочным занятием. В первую очередь это связано с тем, что в уполномоченных органах установлены долгие сроки рассмотрения документов.
В среднем следует учитывать следующие сроки: перед началом работ потребуется порядка 45-60 дней на получение разрешения начать перепланировку. Далее, после того как ремонт будет завершён, на закрывающие процедуры потребуется примерно 30-45 дней. С учётом времени на строительные работы процедура согласования перепланировки в Москве занимает порядка 6 месяцев.
Краткий алгоритм согласования перепланировки
Теперь немного о том, каким образом будет проходить процедура согласования перепланировки.
- Ваши дизайнеры разрабатывают Эскиз перепланировки помещения на плане БТИ (его может сделать любой дизайнер) или Проект перепланировки (его может сделать только архитектор с лицензией, копия лицензии прикладывается к проекту). О том, в каких случаях составляется Эскиз, а в каких случаях – Проект, будет сказано дальше.
- Если перепланировка сложная, то мы будем получать предварительное согласование Проекта в Москомархитектуре и Роспотребнадзоре (вентиляция, установка технических установок на фасаде: спутниковая антенна, застекленный балкон и т.д.).
- Далее мы проходим для Вас юридическую процедуру, по итогам которой получаем Распоряжения Мосжиинспекции о том, что они согласовывают перепланировку.
- После чего мы в течение 15 дней уведомляем управляющую организацию Вашего дома о том, что в Вашей квартире будет осуществлена перепланировка.
- На данном этапе Вы можете приступить к выполнению ремонтно-строительных работ. Мы позаботимся о том, чтобы согласовать в уполнмоченных органах приёмку-передачу скрытых ремонтно-строительных работ. Вам же необходимо позаботиться о том, чтобы организация. Которая будет проводить ремонт, имела соответствующую лицензию. В противном случае (если это просто бригада без лицензии), мы будем исходить их того, что юридически Вы осуществляете ремонт собственными силами. В любом случае от строителей Вам нужно добиться, чтобы они составляли (или помогли составить) Вам журнал работ по перепланировке и акты скрытых работ. Это очень важный момент и обсуждать его необходимо на стадии заключения договора со строителями. Однако в том случае, если у Вас в этом плане возникнут затруднения, мы можем пригласить строительного эксперта, который за отдельную плату составит необходимые документы.
- Если Вы не укладываетесь в сроки, отведённые на проведение ремонтно-строительных работ, то мы их официально продляем.
- После завершения ремонтно-строительных работ, мы занимаемся согласованием акта о произведенной перепланировке с уполномоченным органами.
- После подписания акта Вы можете вздохнуть свободно – перепланировка согласована! Остались мелкие штрихи – мы получаем для Вас новые документы БТИ (без «красных» линий!) и новое свидетельство о праве собственности (если это требуется по итогам перепланировки).
Сразу скажем, что каждая перепланировка – это индивидуальный проект. На каждом этапе будут возникать необходимость общения с различными органами и должностными лицами, формирования писем и предоставления дополнительных документов, все эти процедуры входят в оговорённую выше стоимость услуг. Наша задача – освободить Вас от любых общений с уполномоченным органами. Вы оплачиваете наш труд и мы выполняем всю работу полностью. Мы стремимся к тому, чтобы у Вас не возникало неприятных сюрпризов, и гарантируем, что при оказании услуг стоимость их не возрастёт, не смотря ни на какие непредвиденные ситуации.
Список необходимых документов для согласования перепланировки:
Для того, чтобы успешно пройти согласование перепланировки, нам понадобятся от Вас следующие документы:
1) Правоустанавливающие документы на перепланируемое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
2) Подготовленный и оформленный в установленном порядке Эскиз или Проект перепланировки перепланируемого помещения;
3) документы БТИ перепланируемого помещения (выданные не позднее года);
4) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих перепланируемое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель перепланируемого помещения по договору социального найма);
5) информацию о том, является ли Ваш дом памятником архитектуры, истории и культуры.
Справочная информация о перепланировке:
Уделим внимание второму пункту из приведённого выше списка. Как Вы уже наверняка поняли, согласовать перепланировку можно по эскизному варианту - незначительная перепланировка, либо проекту - перепланировка затрагивающая сантехнику, несущие стены. Какие конкретно работы относятся к тому или иному виду представлено в таблице:
I. МЕРОПРИЯТИЯ (РАБОТЫ) ПО ПЕРЕУСТРОЙСТВУ
N
п/п | Мероприятия (работы) | Выполняются |
1 | Перестановка сантехнических приборов
в существующих габаритах туалетов,
ванных комнат, кухонь | По эскизу | |
2 | Устройство (перенос) туалетов, ванных
комнат, кухонь | | По проекту |
3 | Перестановка нагревательных
(отопительных) и газовых приборов
(исключая перенос радиаторов
в застекленные лоджии, балконы) без
прокладки дополнительных подводящих
сетей | По эскизу | |
4 | Установка бытовых электроплит взамен
газовых плит или кухонных очагов | | По проекту |
5 | Замена и (или) установка
дополнительного оборудования
(инженерного, технологического)
с увеличением энерго-, водопотребления
и (или) с заменой существующих или
прокладкой дополнительных подводящих
сетей (исключая устройство полов
с подогревом от общедомовых систем
водоснабжения и отопления) | | По проекту |
II. МЕРОПРИЯТИЯ (РАБОТЫ) ПО ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ
N
п/п | Мероприятия (работы) | Выполняются |
1 | Разборка (полная, частичная) ненесущих
перегородок (исключая межквартирные) | По эскизу | |
2 | Устройство проемов в ненесущих
перегородках (исключая межквартирные) | По эскизу | |
3 | Устройство проемов в несущих стенах
и межквартирных перегородках (при
объединении помещений по горизонтали) | | По проекту |
4 | Устройство проемов в перекрытиях (при
объединении помещений по вертикали) | | По проекту |
5 | Устройство внутренних лестниц | | По проекту |
6 | Заделка дверных проемов в перегородках
и несущих стенах | По эскизу | |
7 | Устройство перегородок без увеличения
нагрузок на перекрытия | По эскизу | |
8 | Устройство перегородок (с увеличением
нагрузок) и несущих стен | | По проекту |
9 | Изменение конструкции полов | | По проекту |
10 | Создание, ликвидация, изменение формы
оконных и дверных проемов во внешних
ограждающих конструкциях (стенах,
крышах) с сохранением конструкций,
отделяющих балконы, лоджии от
внутренних помещений (т.е. не
предусматривающее объединения
внутренних помещений с лоджиями
и балконами и превращения остекленных
балконов и лоджий в эркеры) | | По проекту |
11 | Остекление лоджий и балконов | | По проекту |
12 | Создание входов, изменение входов и
тамбуров с устройством крылец (лестниц
в цокольные и подвальные помещения), не
предусматривающее присоединение
(занятие) дополнительного земельного
участка | | По проекту |
13 | Ликвидация или изменение формы тамбуров
без увеличения их внешних габаритов | | По проекту |
14 | Устройство лоджий, балконов | | По проекту |
15 | Изменение формы (пластики) существующих
лестниц (крылец), в том числе
с устройством пандусов | | По проекту |
16 | Устройство самораздвижных или
"карусельных" дверей и витрин из
легких быстровозводимых конструкций без
изменения внешних габаритов помещений | | По проекту |
17 | Замена столярных элементов фасада
(с изменением рисунка) | По
эскизу,
согласо-
ванному в
порядке,
установ-
ленном
Моском-
архитек-
турой | |
18 | Установка наружных технических средств
на фасаде (кондиционеров, антенн,
защитных сеток и т.п.), а также
элементов, обеспечивающих
беспрепятственное передвижение
маломобильных групп населения: выжимных
телескопических лифтов, двухрядных
поручней и т.д. | | По проекту |
19 | Изменение материалов и пластики внешних
конструкций, балконов и лоджий | | По проекту |
20 | Объединение лоджий (балконов)
с внутренними помещениями | | По
проекту,
согласо-
ванному
в порядке,
установ-
ленном
Моском-
архитекту-
рой |
21 | Устройство или изменение конструкций
перекрытий, проводимые в порядке
ремонта (замены) существующих | | По проекту |
22 | Устройство лоджий на первых этажах,
террас, устройство (ликвидация)
балконов, не предусматривающее при
этом возможность объединения
внутренних помещений с лоджиями,
балконами, террасами | | По проекту |
Изготовление Проекта требует более больших затрат времени и дополнительных денежных средств, так же может потребоваться дополнительная документация к проекту свидетельствующая о согласовании с требуемыми уполномоченными органами.
Проект желательно изготовить в государственном архитектурном бюро или обратиться в частную организацию, но здесь следует уже учитывать индивидуальные особенности каждой перепланировки и помещения в отдельности. После чего выбрать более подходящий вариант. Конечно, если обращаться в частную компанию необходимо, что бы на данный вид деятельности у них имелась лицензия. В договорах должны предусматриваться обязательные условия по согласованию проекта с надзорными органами и ведению авторского надзора (последнее может оформляться отдельным договором).
Так же необходимо не забывать, что во время проведения строительных работ, существуют так называемые «скрытые работы».
Скрытые работы - отдельные виды работ (конструктивные элементы), которые после их окончания частично или полностью будут скрыты при последующих работах.
Регламент так же указывает на проверку скрытых ремонтно-строительных работ, причем контроль за их проведением, должен осуществляться до закрытия их другими работами. Завершение скрытых ремонтно-строительных работ оформляется актом, который подписывается собственником помещения, подрядчиком, представителем Управляющей организации. Для работ, проводимых по проектной документации, - с представителем авторского надзора.
При отсутствии актов на скрытые работы Мосжилинспекция вправе требовать выборочного вскрытия конструкций контролируемого объекта с целью проверки качества слоев в многослойных конструкциях, правильности заполнения швов, устройства стыков и т.д.
Изменение сроков производства работ по перепланировке помещения осуществляется Мосжилинспекцией по письменному обращению собственника помещения. При этом запрос-обращение предварительно согласовывается с Управляющей организацией.
Следует учитывать, что в свидетельстве о праве собственности так же отражена площадь помещения. После согласования перепланировки и полученных новых документов БТИ, необходимо отследить отличны ли они друг от друга. Для корректировки свидетельства о праве собственности необходимо обращаться в Федеральную регистрационную службу за получение нового свидетельства о собственности, в котором и будет отражена соответствующая площадь.
А теперь ответим на вопрос: какую перепланировки согласовать не получится?
Не допускается переустройство помещений, при котором:
- Ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
- Переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания;
- Затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба;
- Нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение.
- Устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
- Предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
- Увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
- Переносятся радиаторы в застекленные лоджии, балконы и иные летние помещения.
- Выполняются работы по устройству полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления.
- Нарушаются требования строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для жилых зданий.
В жилых домах типовых серий не допускается:
- Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.
- Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов.
- Устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.
Смотрите по теме:
Юрист нашей компании даёт комментарий в программе "Вести Москва" в репортаже о перепланировках
